Материнский капитал

Закон о материнском капитале вступил в силу с 2007 года, однако в тот период только выдавались сертификаты на получение денежных средств материнского капитала. Частично, данный закон начал действовать с 2009 года, когда семьи получили возможность направлять полученные средства на погашение текущих платежей по ипотеке, принята эта мера была как антикризисная.

Закон начал действовать в полном объеме только с 2010 года. С этого времени семьи могут потратить деньги материнского капитала на приобретение квартиры, оплату кредита по ипотеке и строительство жилья. Для того чтобы семья могла улучшить имеющиеся жилищные условия, либо сразу допускается использование всей суммы начисленного материнского капитала с учетом индексации, либо использование его частей.

Чтобы получить возможность воспользоваться своим правом на получение и использование денег материнского капитала, необходимо семье (в частности, как правило, матери) обратиться в пенсионный фонд по месту проживания и подать заявление на перечисление денежных средств. К заявлению потребуется приложить требуемый пакет документов, включающий в себя: паспорт владелицы сертификата, сертификат на получение материнского капитала (здесь нужны подлинник документа и его копия) и набор справок, зависящий от направления применения материнского капитала. В заявлении обязательно нужно указать точную сумму денег, которую вы планируете потратить и указать направление применения этих денег. Список таких направлений довольно ограниченный. В первую очередь, в случае если речь идет непосредственно об улучшении имеющихся жилищных условий, деньги материнского капитала возможно потратить либо на покупку жилого помещения, либо на строительство, притом допускается любая форма сделок, не противоречащая законодательству. Также деньги материнского капитала возможно использовать на выплату первоначального взноса по кредиту или займу, который предоставляется на строительство квартиры. Ипотечный кредит также входит в данный список.

Кроме первоначального взноса, средства материнского капитала на квартиру могут быть применены для погашения процентов по ипотеке или кредиту и погашения текущих платежей. Еще одно возможное направление применения материнского капитала – перечисления на участие семьи в долевом строительстве. Применение материнского капитала для выплаты комиссий, пеней или штрафов за просрочки по кредиту не допускается.

Перечисление денег материнского капитала непосредственно на улучшение имеющихся жилищных условий осуществляется только исключительно в безналичной форме, денежные средства не выдаются наличными ни при каких обстоятельствах. При осуществлении непосредственной покупки жилого помещения денежные средства материнского капитала перечисляются собственнику, осуществляющему отчуждение данного жилого помещения. Таким собственником может выступать юридическое лицо, физическое лицо либо индивидуальный предприниматель. Денежные средства также возможно чтобы были перечислены на счет физического лица, которое предоставило заем либо кредитной организации, предоставившей кредит на покупку или строительство жилья.

Обязательным условием. непосредственно при котором возможно воспользоваться деньгами материнского капитала для улучшения имеющихся жилищных условий, является местонахождение приобретаемого жилого помещения именно на территории Российской Федерации.

Вступить в долевое строительство квартиры в Череповце

Вступить в долевое строительство квартиры — на сегодня звучит как приглашение к добровольному отказу от большой суммы денег. Но в Череповце это означает, наоборот, выгодное вложение, поскольку к такому формату сотрудничества вас приглашаем мы — строительная компания Нова .

Мы — являемся непосредственным застройщиком, и наша репутация и надежность подтверждены многими возведенными объектами и отзывами реальных потребителей нашей работы. Поэтому всем желающим мы предлагаем вступить в долевое строительство квартиры в Череповце. Чем удобен такой вариант сотрудничества с нами:

вложение средств в собственный комфорт, прозрачность договора, вложение средств, защищенное от инфляции и финансовых рисков, замораживается стоимость квадратных метров, вы выбираете сами планировку помещения,
• ваши вложения застрахованы реальным проектом у надежного застройщика,
• вы можете контролировать этапы строительства.

В итоге вы получаете великолепную планировку квартиры по экстремально низким ценам и в нужном вам районе. Причем, квартиру юридически чистую, которая за время строительства возросла в своей оценке! И все, что вам требуется, чтобы получить такие выгоды — это вступить в долевое строительство в Череповце. и позвонить нам!

Ипотека

ООО «Инвестстройзаказчик» #8212 ведущий Застройщик  города более 9 лет находится на рынке Череповца.

За этот период введены в эксплуатацию 30 жилых домов в кирпичном исполнении, это 1664 счастливых обладателя благоустроенных комфортабельных квартир.

ООО «Инвестстройзаказчик»- одна из немногих в городе организаций, работающая с дольщиками по договорам долевого участия (ФЗ 214), которые проходят официальную регистрацию в УФСГРКК.     За время работы  все жилые дома введены в эксплуатацию в срок, а 20 жилых домов – досрочно!     Подход к каждому дольщику индивидуален! Каждому дольщику – желаемый вариант квартиры! Всегда действует спецпредложение – 0% на рассроченные платежи до ввода объекта в эксплуатацию!     ООО «Инвестстройзаказчик» изначально и плодотворно работает только с одной самой надежной генподрядной организацией г. Череповца – ООО «Горстройзаказчик».

ООО «Горстройзаказчик» -крупнейшая генподрядная строительная организация Череповца. Предприятие входит во вторую десятку лучших организаций России, имеет ряд дипломов Госстроя России за высокую эффективность и конкурентоспособность в строительстве.

За большой вклад строителей в экономику области, достигнутые успехи и высокое качество коллектив в 1999 году был отмечен благодарностью губернатора Вологодской области, в 2000 — 2001 гг. Госстроем России признано победителем Всероссийского конкурса на лучшую строительную организацию с вручением диплома 3-й и 2-й степени. Награжден почетной грамотой мэра города Череповца «За достижение высоких результатов в трудовой деятельности, большой личный вклад в проведение капитального ремонта Центральной библиотеки имени В.В. Верещагина» (2007 год). За превосходство в отрасли и развитие экономики России в году ООО «Инвестстройзаказчик» и ООО «Горстройзаказчик» отмечены сертификатами «Лидер экономики» Всероссийского бизнес-рейтинга, в году ООО «Горстройзаказчик» удостоено звания «Лидер России ».

Более 60 рабочих, специалистов и руководителей награждены высокими областными правительственными наградами, орденами и медалями, шести специалистам присвоены звания «Заслуженный строитель России», девяти специалистам #8212 звание «Почетный строитель России».

Словом, коллективу есть, чем гордиться. Люди уверены в завтрашнем дне. И это, пожалуй, одна из главных гарантий того, что коллектив по-прежнему будет вносить достойный вклад в благоустройство родного города, строить красивые, уютные дома и объекты соцкультбыта для горожан.

Квартирная схема

Закону о долевом инвестировании, который должен был защитить покупателей строящегося жилья, исполнилось три с половиной года. Расследование показало, что в Москве продавцы жилья обходят его в 95 случаях из 100.

Закон № 214 О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости вступил в силу 1 апреля 2005 г. Он запретил девелоперам брать деньги за квартиру до получения разрешительных документов на строительство, обязал их прописывать в договоре все сроки и неустойки за их неисполнение, а также регистрировать договор, чтобы исключить двойные продажи. За нарушение сроков передачи квартиры застройщик должен заплатить покупателю неустойку в 1/300 ставки рефинансирования ЦБ (сейчас — 11%) за каждый день просрочки если покупатель — физическое лицо, то в двойном размере. Участник долевого строительства может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если, например, застройщик не уложится в срок. С денег, полученных по договору долевого строительства, застройщик должен заплатить НДС (продажа готового жилья этим налогом не облагается).

Мировая практика

Великобритания

Девелоперская компания не может выйти на площадку до тех пор, пока не получит всех разрешительных документов на строительство. Покупатель строящегося жилья вносит 10% его стоимости на банковский депозит. Банк кредитует застройщика. 90% суммы покупатель платит, когда жилье готово.

Одна из стандартных форм оплаты строящегося жилья такая: 2,5% – в момент подписания формы резервирования, 7,5% – через 30 дней после подписания формы резервирования и при подписании предварительного договора купли-продажи, 20% – через 28 дней после подписания предварительного договора купли-продажи, 20% – при завершении строительства каркаса крыши, 50% – при завершении строительства и передаче объекта покупателю.

При подписании договора резервирования следует заплатить 3000–6000 евро. В течение месяца после подписания контракта – еще 10% от стоимости квартиры, в течение двух следующих – 20%. Остальное (включая плату за оформление) – при подписании договора купли-продажи. При этом банки дают кредиты под строящуюся недвижимость на условии, что выплаты по ипотеке начинаются после завершения строительства.

Закон прижился плохо. Мы используем различные финансовые схемы, по которым получаем средства от потенциальных покупателей нашего жилья на разных ранних стадиях строительства . Они могут быть оспорены и признаны не соответствующими закону о долевом участии , — сказано в прошлогоднем инвестиционном меморандуме группы компаний ПИК. От компании могут потребовать вернуть средства, полученные по таким схемам, причем с процентами, а также прекратить использование самих схем, что негативно отразится на бизнесе, предупреждает ПИК.

Как сообщили в главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве, к 1 сентября 2008 г. в столице было зарегистрировано 4199 долевых договоров, в том числе в 2007 г. — 1320. По данным Росстата, в 2007 г. в Москве введено 4,8 млн кв. м жилья, из них 2,5 млн кв. м, по данным мэрии, направлено на социальные нужды. Таким образом, на рынок попало 2,3 млн кв. м.

Член совета директоров Mirax Group Максим Темников говорит, что средняя площадь квартиры — около 90 кв. м. Выходит около 25 500 квартир. То есть закон в Москве выполняется в 5% случаев. Обзвонив и посетив службы продаж крупнейших строительных и девелоперских компаний Москвы, корреспондент «Ведомостей» выяснил, что неудобный закон девелоперы обходят двумя основными способами.

Вексельная схема

ПИК продает квартиры по предварительному договору купли-продажи квартиры и прилагающемуся к нему договору купли-продажи векселя. По договору купли-продажи векселя покупатель обязуется принять и оплатить простой вексель ОАО «Группа компаний ПИК». Номинал векселя — стоимость квартиры. Срок погашения совпадает с ориентировочным сроком сдачи дома.

Хотя покупатель рассчитывает получить в оплату векселя жилье, это в договоре никак не прописано. В случае «несвоевременного внесения (перечисления) платежа в оплату векселя» продавец может расторгнуть договор и взыскать с покупателя неустойку — 10% от цены продажи векселя.

Предварительный договор заключается с ОАО «Группа компаний ПИК» в лице ООО «ПИК-риэлти». В нем указываются строительный адрес, ориентировочные характеристики квартиры (этаж, площадь, количество комнат) и ее полная стоимость.

Продавец обязуется «в будущем» подписать с покупателем договор купли-продажи квартиры. Срок обозначен так: не позднее «сорока пяти банковских дней с момента получения свидетельства о регистрации права собственности продавца на квартиру», но не ранее даты погашения векселя. Фактически это значит, что продавец может оттягивать продажу квартиры как угодно долго. Кроме того, покупателю придется заплатить за оформление квартиры в его собственность «ПИК-риэлти» 1% стоимости квартиры.

Представитель ПИК Дмитрий Ивлиев подтверждает, что его компания продает квартиры по такой схеме. «В 2009 г. компания полностью перейдет на нормы закона о долевом строительстве», — обещает он. Ряд объектов продается по долевому закону уже сейчас, говорит Ивлиев.

По оценкам информационного портала IRN.ru, по такой схеме продается почти 17% столичных новостроек. Среди компаний, которые ее используют, ГК «СУ-155» (у «Ведомостей» есть типовой договор), ДСК-1 и «Дон-строй» (сообщили в отделах продаж).

«Практически все проекты, которые стартовали после вступления закона в силу, идут по 214-му закону, например микрорайон Губернский в Чехове, комплексы в Иваново, Нижнем Новгороде и т. д.», — утверждает пресс-секретарь «СУ-155» Федор Сарокваша. Проекты в Москве и области, по его словам, продаются по законным схемам, которые действовали до вступления в силу закона о долевом строительстве.

«Мы деньги от физических лиц ни через вексель, ни по предварительной схеме не получаем. Квартиры продаем после оформления прав собственности», — утверждает замдиректора ДСК-1 Андрей Паньковский. Пресс-служба «Дон-строя» отказалась от комментариев.

«Эти договоры законны, они не противоречат ни Гражданскому, ни Уголовному кодексам», — утверждает адвокат «Князев и партнеры» Владимир Юрасов. Но покупателя они не защищают: у человека, который приобретает вексель, нет никакой гарантии, что в его оплату он получит квартиру, а не деньги, объясняет юрист. «При вексельной схеме никакой гарантии, кроме честного слова застройщика, не существует», — подтверждает Сергей Кавченков, директор юридического департамента Mirax Group.

Предварительная схема

По предварительному договору в столице продается около 41% квартир. Среди продавцов — «Главмосстрой» и Mirax Group (есть типовые договоры), «Капитал груп» (сообщили в отделе продаж). Квартиры на 3-й Черепковской, 15а, Mirax Group продает через ООО «Миракс-билд». В предварительном договоре купли-продажи, который покупатель заключает с этим ООО, указаны адрес, характеристики квартиры (этаж, ориентировочная площадь, техническое состояние) и ее стоимость. Продавец обязуется «в будущем» заключить договор купли-продажи. Указан и конкретный срок этого «будущего», но тут же сказано, что если этот срок не будет соблюден, то он «автоматически продлевается на 1 (один) год», а несколько дальше — что договор считается заключенным «под отлагательным условием»: обязательства продавца возникают только после госрегистрации его права на квартиру.

Покупатель перечисляет продавцу предоплату, которая «эквивалентна стоимости квартиры». Покупатель «вправе заключить с указанным продавцом третьим лицом возмездный договор поручения об оказании содействия в регистрации права собственности на квартиру» — правда, если он откажется, то «продавец не несет ответственности за обстоятельства, которые могут возникнуть при самостоятельной регистрации» такого права.

Расторжение договора предусмотрено «по взаимному согласию сторон» и по инициативе продавца (если, например, покупатель нарушил порядок оплаты) — в этом случае продавец вправе удержать неустойку в 10% внесенных средств, но не меньше $10 000. По инициативе покупателя расторжение договора не предусмотрено. «Мы регламентируем наши действия несколькими законодательными актами — Гражданским, Градостроительным кодексом и другими, стараясь не нарушать ни один из них», — комментирует член совета директоров Mirax Group Дмитрий Луценко.

Предварительный договор холдинговой компании «Главмосстрой» о намерении продать в будущем квартиру на Мичуринском проспекте, район Раменки, кв. 5-6, корп. 19, имеет от предыдущих важное отличие: там указано, что договор купли-продажи будет заключен после регистрации прав собственности продавца, но «в любом случае не позднее г.».

Однако покупатель должен заключить еще агентский договор, согласно которому ОАО «Главмосстрой-недвижимость», именуемое «агентом», обязуется осуществить для него «подбор квартиры», «юридическую и фактическую подготовку сделки», «содействовать заключению между принципалом (так назван покупатель. — Ведомости ) и третьим лицом (так назван продавец. — Ведомости ) договора купли-продажи», провести все расчеты с продавцом и зарегистрировать договор. Для квартиры стоимостью 18,478 млн руб. услуги агента стоят 473 783 руб. (оплачивается при заключении договора). «В целях обеспечения возможности выполнения агентом своих обязанностей» покупатель должен перечислить ему деньги за квартиру.

В случае расторжения договора по инициативе или вине покупателя «Главмосстрой-недвижимость» вернет ему деньги за квартиру, удержав 10%. Но не сразу: «возврат оплаченных принципалом агенту денежных средств на покупку квартиры в будущем производится после заключения между агентом и новым принципалом агентского договора на указанную квартиру . в срок 40 (сорок) дней с даты внесения новым принципалом . суммы в оплату стоимости квартиры», т. е. после того, как агент найдет нового покупателя на квартиру и тот ее оплатит.

«Очень рискованная схема», — считает юрист компании Sameta Денис Шорин. Человек перечисляет деньги одной компании — «Главмосстрой-недвижимость», а квартиру покупает у другой — холдинговой компании «Главмосстрой». «Грубо говоря, от 1,5 до четырех лет деньги будут висеть на некоем юридическом лице, которое называется «Главмосстрой-недвижимость». Если с ним что-то случится и останется минимум денежных средств на счетах, это юрлицо не сможет выполнить свои обязательства, а человек может остаться без квартиры, рассуждает юрист. Согласно агентскому договору, «агент вправе, действуя от своего имени, направлять полученные от принципала денежные средства на покупку ценных бумаг и векселей третьих лиц, предоставление третьим лицам займов для целей последующего расчета принципала по договору купли-продажи квартиры».

Директор по связям с общественностью «Главстроя» (в этот холдинг входит «Главмосстрой») Иван Слепцов про схемы продажи говорить отказался.

«Существует несколько легитимных форм договоров купли-продажи в проектах строящихся жилых объектов. Любая из этих форм завершается переходом права собственности на объект покупателю и получением покупателем свидетельства о собственности», — прокомментировала руководитель управления элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачева.

Налоговый риск

Все схемы предварительной продажи несут еще один риск. «Самый неприятный момент — вероятность того, что строители могут стать объектом внимания налоговых органов, поскольку, используя эти схемы, они уклоняются от налогов. Этот риск берет на себя и покупатель строящегося жилья», — считает Шорин из Sameta.

ЗАО «МИАН» уже поплатилось за продажу квартир по вексельным схемам. Налоговые органы предъявили агентству претензии на 1 млрд руб. а суд подтвердил эту сумму и сделал вывод об умышленном занижении налогооблагаемой базы. Для получения прав на квартиры в строящихся домах покупатели должны были заключить с компанией договор инвестирования, а оплату МИАН принимало векселями, которые гражданин должен был купить у ООО «ТПС интерстейт бюро» — компании, связанной с МИАН. МИАН учитывало векселя по цене ниже номинала. Это позволяло ему занижать выручку, выводя деньги в компанию, которая не платила с них налоги, решил суд.

Сейчас МИАН продает квартиры по агентским договорам с застройщиками (договор возмездного оказания услуг на риэлторские услуги), предварительным договорам и договорам участия в долевом строительстве. «Два раза на одни и те же грабли не наступаем: вексельная схема не используется», — сказал в интервью «Ведомостям» владелец МИАН Александр Сенаторов.

Судебные решения подтвердили незаконность схем, примененных МИАН, после чего некоторые участники рынка подавали уточненные декларации, но до обеления рынка очень далеко, комментирует сотрудник налоговых органов. Проверки строителей и риэлторов продолжатся, обещает он.

Испуг от «дела МИАН быстро прошел», добавляет другой сотрудник налоговых органов. Несмотря на решения судов по этому делу, вексельные схемы по-прежнему применяются, хотя и реже, говорит он: вместо них используются целевые взносы, депозиты в банках. Цель та же — обойти закон о долевом строительстве. Официальные комментарии в ФНС получить не удалось.

Поправить закон

Эти договоры плохо защищают инвесторов, а сейчас у строителей непросто с финансами, так что может возникнуть новая волна — «обманутых дольщиков», предупреждает зампред бюджетного комитета Госдумы Александр Коган. Он один из инициаторов поправок в закон о долевом строительстве, которые группа депутатов-единороссов внесла в Госдуму в сентябре.

Предлагается жестко запретить привлечение средств не по правилам закона о долевом строительстве. За нарушение — штрафы: до 50 000 руб. — для должностных лиц и до 1 млн руб. — для компаний. Пряник тоже предусмотрен: освобождение от НДС. Сейчас проект проходит согласования в министерствах и ведомствах. Пресс-служба Минрегионразвития работу закона о долевом строительстве комментировать отказалась.

Депозитная схема

В 2006 г. Сбербанк придумал схему кредитования застройщиков жилья, которая позволила обойти жесткие положения закона о долевом строительстве. О ней ранее рассказывал «Ведомостям» директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин.

Суть схемы такова: покупатель вносит деньги за квартиру на депозит, где они лежат до момента ее покупки (проценты по вкладу не начисляются). Застройщик заключает с покупателем договор резервирования определенной квартиры, в котором предусмотрено открытие такого депозита. А банк кредитует застройщика (чем больше покупателей на ранней стадии, тем ниже ставка). Сотрудник Сбербанка сообщил, что в Москве схема не прижилась, но в регионах работает. На официальный запрос о распространенности схемы пресс-служба Сбербанка не ответила.

Конкуренция обязывает

«Москва — еще не вся Россия. Значительная часть российских строительных организаций, которые использовали договоры инвестиционного типа, сегодня перезаключают их на договоры долевого строительства», — утверждает Дмитрий Гордеев, ведущий юрисконсульт Института экономики города (ИЭГ), один из авторов закона о долевом строительстве. В Москве, где очень высокий спрос и ограниченное предложение, закон не работает, признает он. Но в регионах конкуренция за покупателя выше и застройщики вынуждены применять закон, говорит Гордеев.

Коммерческий директор компании «Снегири» Дмитрий Шмелев уверяет, что в Новосибирске по долевому закону работает 70% рынка, а московские девелоперы не хотят его применять «из-за элементарной жадности и нежелания терять привычную норму прибыли». «Все говорят о плохом законе, потому что хотят получить 100% денег на стадии котлована и потом, может быть, построить», — говорит он. При задержке в строительстве дома «Олимп-тауэрс» в Ростове-на-Дону «Снегирям» пришлось заплатить покупателям 7 млн руб. рассказывает Шмелев.

Источник:www.vedomosti.ru Ведомости

Источники: